Poradnik
PODATEK
Osoby sprzedające nieruchomość powinny mieć świadomość, że przy jej sprzedaży może wystąpić konieczność zapłacenia podatku. Poniżej przedstawimy zasady, jakie obowiązują w tej kwestii.
1. Zasady opodatkowania obowiązujące do 31 grudnia 2006 r.
Zbywca płaci zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 10% uzyskanego przychodu, tj. ceny uzyskanej za nieruchomość, pomniejszonej o koszty odpłatnego zbycia (opłatę notarialną, opłatę sądową, wynagrodzenie pośrednika obrotu nieruchomościami).
Podatek płatny jest w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia (podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność) na rachunek urzędu skarbowego według miejsca zamieszkania podatnika. Zbycie nie jest wykazywane w zeznaniu rocznym i nie jest łączone z innymi dochodami.
Zwolnienia:
Wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych:
a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:
* na nabycie na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie, albo prawa do użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
* na nabycie na terenie Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
* na nabycie na terenie Rzeczypospolitej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
* na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego położonego na terenie Rzeczypospolitej Polskiej,
* na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonego na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
b) w całości - jeżeli sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania, w zamian za te nieruchomości lub prawa, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części,
c) w całości - jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny,
d) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele mieszkaniowe w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.
Wyłączone ze zwolnienia są zakupy i budowa na cele rekreacyjne oraz podatnicy, którzy korzystali z tzw. ulgi odsetkowej nie mogą korzystać ze zwolnienia w przypadku przeznaczenia środków na spłatę odsetek i kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe.
Warunkiem skorzystania jest złożenie w urzędzie skarbowym oświadczenia w terminie 14 dni, że przychód ze sprzedaży przeznaczony zostanie na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy.
Konsekwencje nie wydatkowania przychodu na cele mieszkaniowe
Podatnicy, którzy zadeklarowali wydatkowanie pieniędzy na określony cel w okresie dwóch lat i nie zdołali w tym czasie wydatkować uzyskanego przychodu (całego lub jego części) winni:
- po upływie dwóch lat wpłacić do urzędu skarbowego kwotę należnego od sprzedaży podatku oraz odsetki za zwłokę:
* od terminu płatności podatku (14 dni od daty zbycia) do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
* pełne odsetki za zwłokę za każdy następny dzień zwłoki po upływie dwóch lat od daty sprzedaży.
2. Zasady opodatkowania zbycia nieruchomości i praw majątkowych nabytych między 1 stycznia 2007 r. a 31 grudnia 2008 r.
Odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych nabytych między 1 stycznia 2007 r. a 31 grudnia 2008 r. opodatkowane jest podatkiem dochodowym w wysokości 19%.
Podstawą obliczenia podatku jest dochód, będący róznicą pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ustawy, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Koszty uzyskania przychodu stanowią udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia oraz udokumentowane nakłądy, które zwiększyły wartość nieruchomości lub praw majątkowych poniesionych w czasie ich posiadania (np. wydatki na modernizację nieruchomości). Wysokość tych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Istnieje również możliwość podwyższania kosztów co roku o stopień inflacji.
W przypadku nabycia nieruchomości w drodze spadku lub darowizny - kosztami są tylko udokumentowane nakłady poczynione w czasie posiadania, które zwiększyły wartość nieruchomości oraz kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn, w części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości nieruchomości przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Terminy zapłaty:
- wykazuje się w zeznaniu rocznym PIT,
- przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nie łączy się z pozostałymi przychodami, które wykazuje się w zeznaniu podatkowym,
- zapłata podatku w terminie złożenia zeznania rocznego, najpóźniej do 30 kwietnia po roku, w którym miałeo miejsce zbycie.
Zwolnienia:
Wolne od podatku dochodowego są przychody z odpłatnego zbycia:
- budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
- lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
- prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie
jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym wyżej na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, niezależnie od daty zameldowania.
Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest złożenie - w terminie złożenia zeznania rocznego w urzędzie skarbowym - oświadczenia, że podatnik spełnia warunki do zwolnienia.
W przypadku współwłaścicieli, każdy składa odrębne oświadczenie, niezależnie od tego, czy pozostali współwłaściciele je złożyli lub czy w ogóle spełniają warunki tego zwolnienia.